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2018至2019正版挂牌之全篇:到现在已经五年时间

发布时间:2019-05-16 点击数:

  提起朗诗,第一反应是绿色,鲜明的“绿色”产品标签在行业内树立了强大品牌。2018年,朗诗凭借独特的小股开发管理模式取得了亮眼的业绩,创收能力日增,盈利能力提升,财务保持稳健,杠杆率水平维持行业低位。

  2019年,朗诗高起点再出发,保持初心,持续聚焦绿色地产核心业务,坚持小股开发管理模式;持续深耕核心城市圈,进入大湾区,完成全国化布局。在美国业务方面,进一步深耕美国四大门户城市。

  2018年,朗诗表内已确认销售收入为75.61亿,同比增长22%,应占合营及联营公司已确认销售收入35.39亿元,同比增长618%。截止2018年12月31日,已售未结销售金额约300亿,权益金额130亿,2019年业绩基本锁定。

  2018年,朗诗实现净利润14.4亿,同比99.9%,核心净利润12.7亿,同比增长36%,ROE为30.3%,2018至2019正版挂牌之全篇较2017年提升10.8个百分点,毛利润率为28.5%,较2017年提升4个百分点,净利润率为19.1%,较上年增长7.5个百分点,在行业内保持领先水平。

  2018年,朗诗实现合约销售金额381亿,同比增长19%,合约销售面积196万平米,合约销售均价19417元/平米。历年来,朗诗的去化率均保持在85%以上。2019年,朗诗将保持匀速增长,不包括2019年新形成的货值,2019年,朗诗可供出售货值约500亿,按85%的去化率保守估计,2019年,朗诗将实现超400亿的销售业绩。

  朗诗独特的绿色产品标签,使得朗诗的模式有别于其他房企,朗诗在项目中所占权益不高,主要通过小股开发模式管理模式实现轻资产化。2018年381亿的合约销售金额中,权益比例约30%。

  在市场下行或者说熊市行情中,小股开发管理的模式优势会更加明显,消费者对于“好房子”的追求甚于“有房子”,产品的品质更成为美好生活的标配,拥有独特化产品的朗诗将具有一定先发优势。

  2018年主要的业绩亮点,2018年度,上市公司整体的盈利能力各项指标都得到了显著的提升,净利润14.4亿,同比增长99.9%,核心净利润也就是剔除了汇兑收益以及评估增值之后的核心利润12.7亿,同比增长36%,每股盈利27分,同比增长93%。上市公司的ROE水平提升至30%,较上年提升11个百分点,这一水平在行业居于领先地位。毛利润率提升到29%,较上年提升4个百分点,净利润率提升至19%,较上年提升7个百分点。

  在盈利能力大幅改善的同时,上市公司整体财务保持稳健,同时杠杆率在行业一直处于相对较低水平,负债控制卓有成效,到2018年末,考虑了表外所有的负债之后,净负债率为39.8%,较上年下降4.3个百分点。2018年加权平均融资成本为7.4%,与上年持平。

  公司也一直致力于改善自身债务结构,调整长短期负债,2018年也取得了明显进步,短期负债即一年以内到期的负债占比下降到了10%,账面现金充裕,现金短债比高达8.7倍,

  在2018年,我们持续的打造了差异化产品的研发和创新能力,同时也积极的探索了多业态创新业务,包括住宅的旧楼改造,绿色办公的改造,包括公寓的旧楼改造,社区商业等等,进一步的强化了我们在产品差异化的竞争地位。

  正是由于朗诗在产品差异化方面的出色竞争地位,我们吸引了非常多投资机构,知名的大中型企业和我们一起开展优势互补的战略性合作。所以以我们小股来进行开发管理的商业模式,在2018年得到了稳步的推进。由于这些对外输出的管理服务,我们在2018年获得了开发管理服务收入十个亿,增长了33%,对应这一块实现的税收利润3.5亿,增长了12%。

  最后,合约销售也有稳步的增长,合约签约销售381亿,同比增长20%。2018年,我们继续秉持价值投资理念,不抢地王。2018年新增28个项目,其中中国20个,美国8个,新增可售面积246万平方米,可售货值387亿,其中八成以上的项目通过收并购,参股和委托开发等多种方获得,土地获取成本具有显著优势。

  财务数据方面,2018年确认的表内收入是75.6亿,较去年同比上升22%,另外在合联营公司的确认销售收入里,朗诗应占权益的确认收入达35.39亿,同比增长618%。此外,净利润/归母净利润以及净利率等核心盈利性指标,与上年相比均有了大幅的提升。

  无论是中国地产还是美国地产,开发服务收入的毛利率水平均维持了行业较好的水平,同时,地产的毛利润率相比去年也有了显著提升。

  资产负债表的数据,2018年总资产同比增长32%,达到267.75亿。账面现金同比增长62%,达到54.05亿,有息负债同比增长29%,达70.25亿,其中长期负债有了显著增加,短期借款有显著的下降,这是由于朗诗在2018年调整了负债结构,替换了一些短期负债,使得公司未来能够有一个很好的稳健经营的基础。

  2018年表内净负债率为34%,由于独特的商业模式,朗诗有不少合联营项目公司,也就是由朗诗占有小股权,但是由朗诗进行全程的开发管理,这些项目由于是合联营公司,所以在表外。2018年,公司全口径净负债率是39.8%,相比2017下降了4.3个百分点。

  公司一直致力于改善公司的负债结构,提升负债管理水平,同时公司也和国内众多的全国性银行拥有良好的合作关系,于2018年末,拥有494亿的银行授信额度,其中未使用的授信额度417.9亿。

  除了银行融资之外,朗诗还拥有多样化的其他融资手段,2018年,上市公司取得了境外主体评级,并且在上半年抓住市场的窗口,成功发行了两亿美元的公募债。资产证券化融资也在2018年取得进一步拓展。住房资产支持专项计划,获批50亿的储架规模,同时第一期已成功发行10.68亿。在美国,除了本土的银行融资之外,还拥有长期的EB-5融资方式,这些融资方式能够为公司未来的发展提供基础。

  地产基金方面,青杉资本是公司旗下的地产基金平台,2018年,青衫资本管理规模也得到进一步提升,它与中国信达,平安不动产等一些大型的合作伙伴成立了针对于不同投资主体的投资基金,目前存量的资产管理规模达到87.6亿,其中我们在2016年首个城市更新基金已经成功退出,并为投资人创造了良好的回报。

  2018年,朗诗集团实现合约销售额381亿,签约面积196万平方米,销售同比增长率为19%,合约销售中大约71%集中在国内的一二线亿来自美国的销售,主要集中在美国的四个门户城市。大部分货值主要分布于中国主要的城市圈和经济带,因此,2018年朗诗实现了19417元/平米的销售均价。

  2018年,土地市场比较火热,朗诗新增28个项目,其中,国内20个,美国8个,实现可售货值388亿,可售面积246万平米,朗诗项目主要集中在中国以及美国主要的经济带和都市圈,美国主要是在四个门户城市,西海岸的旧金山和洛杉矶,东海岸的波士顿和纽约。国内主要是在一二线城市,也是国内最有活力一些经济圈。

  截至2018年末,朗诗出品的项目,即由朗诗进行开发管理的项目,累积的可售面积是672万平方米,累积的可售货值是1219亿元。朗诗从成立之初,就确定了以绿色建筑作为自己的差异化竞争战略,十几年从来没变过。

  截至2018年末,朗诗累积进入20多个城市,开发了100多个楼盘,服务于三十多万业主,在国内超过30个城市,三十个项目取得了绿建三星标识,其中在9个城市,所在城市的第一个绿建项目,都是由朗诗来开发建造的,包括像上海、南京等城市,朗诗一直执行绿色的差异化竞争策略,从来没有改变过。

  除了常规的新建住宅之外,朗诗最近也一直致力于在城市更新领域进行一些商业模式和产品上的创新和突破。如上海的新西郊,是一栋原有的出租型公寓,朗诗整体收购之后进行改造,成为这样一款健康、舒适、节能、环保的住宅,同时也有非常好的经济收益。深圳的中欧商学院,是在公建领域做出的尝试,是对校园做的更新。

  由于朗诗在产品上的差异化,所以往往朗诗的产品在和竞争对手处于同一区域的时,能够实现更高的溢价率,卖的可以比别人快,卖的价格可以比别人更高,同样已经交付的小区,出租率和出租价往往也会高于同区域的竞争对手的楼盘,因而可以实施资产轻型化的竞争战略,实现小股开发管理的商业模式,广泛的和很多行业内的同行,国企,政府的平台公司包括一些房地产非主业的企业进行开发合作,大家的资源能够实现有机的互补,实现1+12的经营结果。由于朗诗的产品在市场上能够得到认可,实现溢价,因而通过这样的商业模式,为所有的共同参与方创造价值,正是由于产品的差异化,才能够形成差异化的商业模式。

  展望2019年,首先我们会毅然聚焦绿色地产核心业务的开发板块,2019年首要任务是在大湾区加强布局,朗诗从长三角开始发展,后来沿着长江,一路往西,进入华中主要的城市带,武汉、长沙,后来进入了成都、重庆,往北进入了华北,北京、天津、石家庄、保定,进入了大湾区之后,在中国的主要城市经济圈完成全国化布局。

  我们也希望能够保持我们的战略定力,持续深耕核心都市圈,扩大竞争优势。同时在美国市场,进一步深耕四大门户城市,增强在美国的竞争优势。当然,无论在什么时点,我们都会立足于我们差异化的竞争战略,持续扩大我们在绿色建筑这一差异化领域的领先优势。也正是基于我们的差异化战略,我们在2018年交出了一份比较好的答卷,我们也有理由相信,在2019年,包括更长期的以后,坚持我们的差异化战略,我们也能够取得更好的成绩,更长久的,更持续的发展。

  1、第一个问题,有关于咱们的模式,轻资产的合作项目。因为这几年,有很多大的公司讲到,可能以前做了很多合作项目,这几年要减少合作项目的数量。我知道朗诗咱们的商业模式应该跟很多企业不太一样,能不能详细讲一下,我们在这一方面未来的一个长远的策略?

  答:朗诗的轻资产模式是我们在2014年的时候开始实施的,到现在已经五年时间,我们提出了产品差异化、资产轻型化、盈利多样化。产品差异化是在朗诗一贯的绿色产品基础之上,扩大我们的产品竞争优势,因为我们的产品在市场上销售得更快,卖的价格更高,我们都会超出竞品的楼盘,由于有这样的优势,我们有条件做合作开发,我们讲叫小股操盘。

  我们的财经公关公司提醒我们,在香港,操盘这个词带有贬意,其实我们指的是我们的股份不是大的,不是50%以上或者全部的股份,但是由于我们的专业性,在投资拿地的时候,在做产品的时候,在建造的时候,在营销的时候,以及在运营管理的时候,是我们来负责全程的工作,是指这个意思,叫小股操盘,和香港理解的不太一样,为了适应香港这一边的市场理解,所以我们已经把它改成小股开发管理。

  我们的依据就是我们的产品在市场上更好卖,所以有人愿意跟我们合作,跟我们合作的人不仅是小开发商,我们合作的对象一般有四种人,一种是金融机构,他们是管投资的,他们会找开发能力比较强的公司合作,像平安不动产,信达等等。第二种,可能是市场上的一些综合性的公司,他们主业不在房地产,但是他们也会做房地产的项目,这时候他们可能会出于优势互补的考虑,跟我们一起合作,还有是有地的一些人,包括一些地方的国有企业,包括一些其他类型的公司,平台公司,他们有地,但是开发能力上,产品能力上,我们比较强,当然我们也有钱了,这样会合作。

  小型开发商是我们的合作方之一,小型开发商往往在资金或者信用上,尤其在产品跟品牌上缺乏一定的竞争优势,所以他们会寻求我们的合作。最后一种主流开发商,其实主流开发商不是我们主要的合作选择,因为主流开发商跟我们一样,是同质化的需求,没有互补性,我们想要的他也想要,他不想要的,我们也不想要。所以一般跟主流开发商合作的话,都是在拿到一块地后,地特别大,大家分一分投资,分散一下风险,或者拍地的时候,组成联合的竞标体去拿地,只会在这样少数的情况下合作,所以我们的资产轻型化,也就是我们讲不叫小股操盘,叫小股开发管理,这样的模式是我们建立在产品差异化竞争优势基础上的一种商业模式的选择。

  第三条,我们提的是收益多样化,由于我们既有自己的投资产生了开发收入,开发的回报,也有开发服务产生的一系列的收入,包括开发服务费,营销费和管理费,也包括我们的差异化产品的整合费用,也包括我们跟合作方商定一个成功的标尺,在成功标尺以上的时候,超额部分,我们会参与分成。由这些部分共同构成了我们的开发服务的轻资产的服务。

  2、第一个是我们在这个小盘的一个管理费上面,能不能量化一下,比如说我们每卖一个项目,我们大概可以分成多少呢?可不可以给我们一个资源?另外一个问题是关于我们在海外的发展方向,公司有没有大概一个想法,比如说五年之后我们在美国的房地产发展的规模会达到哪一个水平?然后我们在海外做这些融资的时候,我们会怎么去解决这个海外融资的问题。因为根据其他的开发商他们在海外做这些开发的时候,也遇到了不少的问题,想请问一下公司会怎么解决一些问题?

  答:朗诗的商业模式我们占一部分的股份,一般是小股,跟合作伙伴共同投资项目,但是由我们独立的进行开发管理,收取相应的费用。通常来说,我们会分成几个部分,第一个部分是开发管理服务费和营销费,这一部分根据项目的规模、销售单价而定,会有比较大的浮动,整体平均来说,这一部分大概在销售额的4%到5%之间,这是大概一个中位值,总的销售额的4%到5%。

  第二部分是我们技术开发的整合费和技术服务费。由于朗诗有绿色建筑的差异化的能力,我们有很多项的专利,自主研发的一些核心技术,在产品的整合上,我们会按照建筑平米收取相应的费用,具体标准视具体的产品类型和项目定位有一些调整。

  第三部分是我们最为看重的,是由于我们的开发管理为项目创造了溢价,超出了原有项目的股东方对项目设定的可能的成功标尺,可能是销售价格,可能是毛利润率,可能是IRR,超出部分之后,我们会有一个跳点的议价的分配,超出部分的利润从10%到20%,30%,最高甚至有项目达到了一定的阶梯之后,我们可以分走40%到50%不等,大概是这样三个部分构成。当然没有完全一样的模板,每一个项目可能会有一定的区别,但是总体来说,我们希望按照这样的三类,形成我们内部一个相对比较完整,成熟的操盘或者说开发管理的收费的模板。

  2018年,美国公司在2018年实现了非常显著的增长,从营收到利润的水平,未来的三到五年,第一,我们会继续进一步深耕四个门户城市,同时我们也已经在2018年进入了美国高成长性的城市,这样的市场布局,一方面可以继续支持朗诗美国在现有市场的深耕,同时也为我们在市场上提供非常好的空间和进一步发展的想象空间,以及进一步发展的资源。未来的三到五年,朗诗美国会继续坚持本土化策略,进一步的稳步往前推进,我们的目标是能够成为本土最优秀的建商之一,包括产品,包括我们为客户提供的服务。

  2018年,基于美国公司自身的一些信用评估,我们也和银行建立了基于信用基础的循环授信,能够更好的支持我们进行多项目的滚动开发。我想这也是美国公司能够在美国本土获得持续稳健开发的非常重要的一个方面。接下来我们会进一步的加大在这个方面的能力建设,更好的为客户提供服务。

  3、朗诗的杠杆率是比较低的,有没有想过在今年的市场上提高杠杆率,朗诗内部对净负债率的红线大概是多少?

  答:朗诗的净负债率目前在40%左右,在行业里处于一个相对低的水平,这其实也是由于朗诗资产轻型化模式所带来的一个好处,也就是说我们并不需要依靠自己加杠杆扩张我们的负债,去实现我们业务的增长和盈利的增长。

  我看了一下,大概地产行业在净债率平均数可能在70%左右,我们觉得朗诗未来仍然会保持自己审慎稳健的财务策略,实时监控公司负债率的水平,会控制在行业以下的水平,一直保持监控公司负债率目标,保持稳健审慎的经营策略的理念。

  4、第一个问题,2018年合约销售的权益比大概是多少?然后公司预期2018年的合约销售大概可以增长多少?2019年可售货值大概有多少?

  第二就是2018年已售为未结转的销售,可以在2019年确认为收入的部分大概是有多少?然后还有毛利率的水平,2019年、2020年,大概公司的目标在什么水平?

  答:在过去的三年当中,我们一直保持了比较稳健的增长速度,2018年,我们的销售是381亿,在2017年,我们是320亿,2016年我们是280亿。我们预计应该会保持这样一个匀速稳健的增长速度,会有相应的一定的增长。

  目前我们所有土储,总的货值是1219亿,预计在2019年能够投入销售的是500亿。我们在过去大概能够维持85%到90%的销售去化率,而且在今年,我们预计会有一季度和二季度出的一些新增的货值,其中会有一部分补充到当年度的销售当中,因为刚刚回答你的是截止到2018年报告末的可售情况,实际上它没有包含今年我们新增部分,一方面是去化率,另外是我们的货值会有一个增量。2018至2019正版挂牌之全篇:到现在已经五年时间

  已售未结转大概在300亿左右,这是指全口径,我们权益下的部分大概在130亿左右。从这个指标看的线年的利润大部分都是锁定的,因为预售已经实现了,只要交付结转就行,这是指常规部分,包括轻资产服务的公司,其实我们大量的工作量也已经发生了,所以我们对2019年的业绩还是有一个增长的预期。

  5、想请问一下关于您这个开发服务收入10亿的收入,大概相当于多的销售量?还有这一部分的项目和您放在资产负债表上的项目的利润率,比方说毛利润,会有什么样的不同?再有一个就是您跟合作方们在现金还有利益分配上面的安排是怎样的?

  答:这部分收入是轻资产的开发服务实现的收入,这一部分收入由三大部分构成,是由开发服务费,包括管理费和营销费这两个部分相加,包括产品整合费,也包括超过成功标尺以上部分的分成部分。

  6、因为我们朗诗绿色集团旗下也有我们自己的投融资品牌,青杉资本。青杉资本在我们整个地产开发和长租公寓这边整个的运营过程当中,扮演什么样的角色?另外比如说投入我们的项目,它的投入和退出的周期大概是多长?

  答:对于青杉资本,我们的目标未来是希望能够成长为一个像铁狮门一样的地产基金管理人,目前在我们投资的这些基金当中,青杉扮演这样的角色,第一个是基金的管理人,青杉是基金业协会备案的基金管理人,同时我们也是在这些基金劣后投资人,目前我们在这些基金里的劣后投资的比例大概在10%到30%不等,视项目的实际情况而定。

  随着未来我们的历史业绩的积累以及我们能力的增强,可能这个比例还会进一步的下降。事实上地产基金这样一个平台就是去整合金融资源和项目资源,最后为投资人,包括夹层以及劣后级的投资人创造良好的回报。在这个过程当中,我们首先是寻找项目,做投资,同时会搭一个资金的盘子在这个基金里面。刚刚有介绍到,有不同的投资人在这个里面出资。

  其次,在资产的管理,特别是开发管理上,肯定是由我们朗诗来进行管理的,那未来的这些持有类资产的运营,也是由朗诗来进行的,最终退出的方式有两种,第一种是销售散售型的退出,大部分开发的项目实际上是跟着销售节奏走的,所以您问到退出的期限,对于散售型的项目而言,其实是根据项目实际的销售节奏走的。对于持有型的这些项目来说,我们会持有一段时间,根据项目在市场上的价值进行整售的退出,也可能会进行资产证券化的退出。像和平安不动产第一个投的持有类的资产,实际上在去年底已经实现了类REITs方式的在现金流层面的退出。

  所以您问到退出的时间,没有一个固定的时间,这些基金最终退出是根据销售节奏以及我们对资产进行证券化的节奏,或是在市场上选择一个高点进行退出。