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2018至2019正版挂牌之全篇:富力的销售的方法

发布时间:2019-05-15 点击数:

  2018至2019正版挂牌之全篇:富力的销售的方法2018年对富力来说是艰难的一年,面对债务到期问题,频频借新债自救。除此之外,富力成功跨过千亿门槛,权益销售金额达1300亿元。此次业绩会上,富力提出2019年实现1600亿元的权益销售目标,并为此储备了3000亿货值,跨过困境,富力或许会迎来破茧重生。

  2018年,富力实现营业收入768.6亿元,同比增长30%;除传统住宅物业营业收入保持增长以外,投资物业、酒店和其他业务推动了公司营业收入的增长。同时,富力2018年已售未结转的销售额有780亿元,待这些结转之后,将大幅增加富力营业收入。

  2018年富力有息负债总额达1632.99亿元,在手资金347.07亿元,虽然足以覆盖2019年和2020年富力分别需要偿还的161亿元和125亿元的有息负债。但仍需警惕净负债率过高的问题,2018年富力净负债率为184%,即使调整后的净负债率也达到152%。

  截止到2018年底,富力土地储备5780万平方米,货值超过7340亿元,遍及全国90个城市。其中,华北地区占比22%,华东地区占比13%;中南地区占比10%;华南地区占比16%;海外占比17%,海南地区占比7%,西北地区占比15%。

  ●集团实现营业收入768.6亿元,同比增长30%;其中物业发展的营业收入663.9亿元,同比增长24%,主要原因在于高结转面积,38个城市在2018首次贡献业绩。

  ●在物业发展实现的663.9亿元营业收入中,住宅项目占77%,商业项目占23%;结转项目均价为10900元/平方米,相较2017年11400元/平方米有所下降;截止到2018年底,锁定已售未结转的合同销售额为780亿元,销售均价为12000元/平方米,高于2018年集团的销售均价,且毛利润率将在35%与40%之间。

  ●实现交付入账的建筑面积为611.34万平方米,同比增加30%;其中交付建筑面积的约86%来自于期间预售,约14%来自于存货。

  ●集团实现毛利润279.5亿元,同比增长33%;核心利润为95.3亿元,同比增长49%;实现净利润87.3亿元。

  ●集团实现综合毛利润率36.4%,相较2017年的35.4%提升1个百分点;核心净利润率为12.4%,相较2017年的10.8%提升1.6个百分点;集团综合净利润率为11.4%。

  ●集团物业销售毛利润率为40.3%,相较2017年的37.6%提升了2.7个百分点;物业销售的净利润率为13.5%,相较2017年的15.2%下降1.7个百分点。

  ●境内银行贷款714.46亿元,占总有息负债的43.8%;境内公司债401.54亿元,占总有息负债的24.6%;境内其他借款170.19亿元,占总有息负债的10.4%;境外债券201.31亿元,占总有息负债的12.3%;境外银行贷款132.44亿元,占总有息负债的8.1%;境外其他借款13.05亿元,占总有息负债的0.8%;集团有息负债合计总额为1632.99亿元,在手资金347.07亿元,净负债1285.92亿元,净负债率为184%,调整后的净负债率(酒店的公允价值变动调整)为152%。

  ●在手资金347亿元,足以满足偿还即将到期的债务,且债务平均到期期限为3年,其中2019年到期债务有161亿元,2020年需偿还125亿元。

  ●2018年底,公司平均融资成本为5.74%,相较2018年中期上升12bps。

  ●2018年,公司在49个城市新获取61个项目,新增土地储备1404.9万平方米,土地平均成本为2600元/平方米,新增权益可售货值1930亿元。将新增土地储备按金额划分,西北地区占比为21%,华北地区占比18%,海外占比16%,海南占比13%,中南地区占比13%,华南占比10%,华东地区占比9%。

  ●截止到2018年底,公司权益土地储备合计5780万平方米,平均土地成本2400元/平方米。

  ●货值超过7340亿元,同比增加19%。主要分布在全球96个城市,其中中国90个城市,海外6个城市。其中,华北地区占比22%,华东地区占比13%;中南地区占比10%;华南地区占比16%;海外占比17%,海南地区占比7%,西北地区占比15%。

  ●在大湾区拥有土地储备362.2万平米,权益总货值约460亿。2018年大湾区项目贡献合约销售金额140亿元,2018至2019正版挂牌之全篇结转项目毛利润率为率49%,预计2019年能贡献销售金额160亿,2020年贡献销售金额240亿。

  ●城市更新项目情况,已签约城市更新项目43个,面积超过4100万平方米,其中大湾区有24个项目,超过2000万平方米。

  ●拥有全球最多的奢侈酒店,在71个城市有89间开业酒店,37个在规划中,总共126家酒店。

  ●2018年酒店收入70.9亿元,同比增长192%,其中国际品牌管理酒店收入33.8亿元,万达管理酒店收入37.1亿元,经营净利润为13.5亿元,经营净利润率是19.1%。

  ●2018年投资物业收入同比增长18%至13.4亿元,其中办公物业收入4.5亿元,零售商业物业收入7.5亿元,物流园区收入1.4亿元;未来规划总建面211.3万平米,包括83万平方米在建,其中31万平方米将在2019年交付。

  ●经常性投资收益:酒店经营净利润13.50亿元,投资物业收入13.40亿元,总计26.9亿,目标是5年内经常性收入翻倍。

  ●投资资产价值:总计资产价值超过800亿,其中酒店价值中万达管理酒店199亿,国际管理酒店312亿;投资物业价值中办公141亿,零售商业118亿,物流园区31亿。

  ●核心目标:2019年权益合约销售目标是1600亿,同比上涨22%;结转项目面积目标是920万平方米;2019年超200个项目可供销售(2018年是155个);全年派息比例上升到40%。

  ●2019年预计权益销售1600亿,同比上涨22%,其中上半年预计实现35%,下半年实现65%;全年可售货值约3000亿元,其中35%约1050亿的货值来自2019年新开项目,25%约750亿的项目为新期开盘。2019年前两月实现合约销售金额129.4亿元,同比上升5%,合约销售面积111万平米,同比上升19%;合约销售均价约11700元/平米。

  ●2019年结转目标大约是920万平方米。截止2018年底,大约780亿、620万平方米是已售尚未结转资源。

  ●截止2018年底,在建面积3000万平方米,同比增长71%,2019年新开工面积1200万平方米。

  1、关于配股的计划,时间点或者规模对投资者有没有一些新的分享?在建和新开工等指标,都有非常大幅的增长,远远大于现在销售增长的目标。想请问管理层,不仅是2019年,在未来的3到5年的话,我们对规模增长有什么追求?

  答:我们做的所有事情,都是对所有股东公平,包括对我自己,其实我们就算拿了批股的计划,其实在未来一年我们就等于红筹而已。相信每一次年终业绩的时候,也不会每个公司都问他有没有批股,只是由于我们A股申请上市的批文,所以才会比较注目。理论上在一段合理的时间会有一个消息公布。

  关于在建面积,我们是从打地基开始就算在建面积,每一个地区、每一个城市的销售条件是有先后的。打个比方,整个北方会倾向一个所谓1/3,如果华南比较坚持是2/3,大概两条线,所以还是有些差异。我们在建可售的资源大概有2000多亿,但是因为它分布在未来一两年,再加上库存,我们可售资源大概是3000亿。我们卖百分之五十几,觉得这个比较适合。富力的销售的方法,我们没有说要卖的太快,我们还是需要卖到一定的毛利润率。单单一个城市不能代表每一块地的销售情况。笼统的说,以前的公司买地都非常小心,一般都能够买到,现在去化率太慢了,大家都不碰。所以大家手上的土地储备,每家公司都有一些比较容易卖的,有一些则要铺垫一下,反正都是按照未来两三年的计划去卖,我们都用这个方法。