您现在的位置:主页 > 2018至2019正版挂牌之全篇 > 正文

2018至2019正版挂牌之全篇:共有14个项目供货

发布时间:2019-05-16 点击数:

  作为粤港澳四小龙之一,佳兆业通过旧改和收并购在粤港澳地区获取大量土地,随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》的颁布,为佳兆业的发展带来了机遇。与此同时,佳兆业以地产为主业,积极发展多元化业务。此次业绩会上,佳兆业董事局主席着力介绍了公司多元化业务的发展概况。

  2018年佳兆业销售业绩达到701亿元,同比增长57%,其中粤港澳大湾区销售占比达到59%。在《粤港澳大湾区发展规划纲要》的指引,2019年佳兆业继续深耕大湾区,根据2019年1580亿的可售货值来看,粤港澳大湾区的可售货值占比达到70%,将成为公司规模发展的利剑。同时,根据佳兆业2019年875亿的销售目标,倘若按照公司宣称的55%的去化率,基本上可以完成全年销售目标。

  2018年佳兆业整体保持增长势头,其中营业收入增长18%达387亿元;毛利润增长25%达111亿元,毛利润率在29%的健康水平;净利润达33亿元,同比增长8%;核心净利润率由2017年的3.6%上升8.6个百分点至今年的12.2%,公司盈利水平持续提升。同时在财务方面,降负债是佳兆业2018年的重要任务,公司净负债率由2017年的300%降低至236%,并计划在2019年内将净负债率下降到200%以内,财务结构在逐渐改善。

  作为旧改专家,佳兆业拥有旧改项目占地面积达3000万平方米,同比增长25%。其中旧改储备99%位于大湾区,深圳及广州占比达60%,是未来旧改供应的主力。按项目划分,共有119个项目,可为公司带来万亿货值。旧改是公司获取土地的主要方式。另外,佳兆业以地产为主业,协同科技、健康、海洋、文旅等多元业务板块积极拓展多元化业务,预计未来五年公司多元化业务贡献营收占比能达到30%以上或者是40%左右。

  主营地产业务方面,集团在2018年的主营地产业务持续快速增长,合约销售达到701亿元,同比增长57%。公司合约销售面积达384万平方米;合约销售均价达每平方米近18261元,同比增长14%。在确认收入方面,每平方米确认销售均价达每平方米17209元,确认销售金额达到了362亿元。

  从合约销售的分布来看,大湾区项目还是2018年合约销售的主力,销售额占比59%,其中深圳的销售额占整体的33%;另外有11%来自长三角地区。

  集团的策略是专注一线及重点二线城市的投资发展,去年一线城市贡献了集团合约销售的48%,包括深圳佳兆业未来城、深圳平湖佳兆业广场及深圳坂田佳兆业城市广场等旧改项目,多次问鼎区域及全市销售冠军。而重点二线及周边城市贡献了集团合约销售的49%,包括南京佳兆业城市广场、长沙云顶梅溪湖、成都佳兆业8号、惠州东江新城及武汉佳兆业广场在内的项目均取得了理想的销售成绩。

  ●在确认销售方面,2018年入账收入中,大湾区的项目占比达52%。按入账的城市划分,一线%,其中深圳贡献了整体的44%,二线年集团整体保持增长势头,其中收入增长了18%达387亿元,总资产增长7%达2300亿元。

  ●利润方面,集团的毛利增长25%达111亿元,毛利率在29%的健康水平;净利润达人民币33亿元,同比增长8%,核心净利润率由去年的3.6%上升8.6个百分点至今年的12.2%。集团的信贷状况持续得到优化,利息覆盖率从2017年的1.2倍上升到2018年的1.7倍。总负债对EBITDA从2017年的11.3倍下降到2018年的7.2倍。

  ●集团无论是从盈利能力还是信贷指标方面都得到了全方面的提升。这主要有两个原因,第一是集团销售呈高质量的快速增长;第二是集团达成了改善流动性及降负债的目标。虽然集团的合约销售规模增加了53%到700亿元,但在我们谨慎的财务管理下,总借款得到了有效的控制,减少了2%。

  ●2018年集团在现有大湾区、长三角、华中、华西及环渤海五大区域的基础上,首次进入海南三亚,目前集团于全国45个城市共拥有152个房地产项目。新增土地储备方面,集团新增土地储备的方式以收购和旧改供应和收并购为主。去年集团共获得30个项目,新增土储建筑面积达424万平方米,收购代价约人民币158亿,平均土地成本约4750元,按收购金额划分大湾区占比56%。

  ●土地储备方面,集团土地储备建筑面积约2400万平方米,44%在建,49%持作未来开发。以地域划分,80%位于一线及重点二线城市,大湾区的土地储备近1300万平米,占整体土地储备的54%。以土地性质划分,86%是住宅用地,14%为商业及工业用地。以货值划分,总数4640亿土储货值中,73%位于大湾区,其中深圳和广州总货值占比超过一半。大湾区1300万平方米土地储备中,超过一半是通过旧改供应的优质土地,在一线城市土地资源稀缺的背景下,城市更新成为土地获取的重要方式,助力城市产业升级、企业高质量发展、人民宜居。

  ●城市更新拓展方面集团目前拥有旧改项目占地面积达3000万平方米,同比增长25%。这3000万平方米只是储备占地面积,与上述2400万平方米的建筑面积是不重合的。旧改储备99%位于大湾区,深圳及广州占比达63.4%,是未来旧改供应的主力。按占地面积划分,深圳及广州分别占比31.8%和31.6%,中山与惠州分别占比为23.3%及11.4%。按项目划分,共有119个项目,深圳81个,广州12个,中山16个,佛山、珠海、东莞、惠州等地有少量。上述项目储备可为集团带来万亿货值。2018年集团成功将深圳东门道、广州小坪村及珠海水岸花都(二期)的土地纳入土储,总计可售建筑面积57万平方米,货值超330亿元。

  ●债务管理及流动性方面,降负债是集团2018年的重要任务,公司通过一系列有效措施,将净负债率由2017年底的300%降低至236%;2018年集团降负债的工作已有明显的进展,集团计划在2019年内将净负债率下降到200%以内。同时,速动比率已由去年年底的1倍上升至目前的1.3倍,显示集团的偿债能力进一步提升。

  ●负债方面,集团的总借款额约为1090亿元,其中62%在境内,38%在境外。境内借款中以银行贷款为主,占比达40%,非银行借款为22%;而境外负债中美元债占37%,境外银行借款为1%。在未来到期债务中,170亿元属于短期债务,1年内到期的占16%,1-2年内到期的占32%,2-5年内到期的占30%,5年以上的占22%。

  ●境内融资渠道方面,集团的加权平均融资成本在去年紧缩的信贷环境下微升至8.42%。佳兆业集团及佳兆业集团(深圳)分别于去年5月及7月,获内地权威评级机构“中诚信证评”授予AA+级别,展望为“稳定”。此外,集团截止目前已获得深交所批复ABS发行额度90亿元人民币,包括供应链金融50亿,长租公寓30亿,购房尾款6.85亿,以及船务信托收益权4.75亿,这将有助于集团优化境内债务结构,降低融资成本。

  资本市场方面,2018年12月6日,佳兆业物业在香港主板上市,股票代码02168。同时佳兆业集团也于去年纳入恒生综合大中型股指数成份股、恒生沪港通大湾区综合指数成份股。另外集团建议宣派末期股息9港仙,连同中期股息每股3港仙,全年派息每股息12港仙,以回馈股东对公司的支持。

  集团旗下深圳市足球俱乐部在去年成功冲超,获得2019赛季“中国职业足球超级联赛”参赛资格,深圳市政府授予佳兆业“体育产业特别贡献奖”,并给予深足俱乐部2000万元人民币奖金。深圳佳兆业队作为唯一代表深圳征战全国的顶级职业联赛的球队,很好的扩大了深圳城市名片的影响力,集团的品牌效益也得到大幅提升。

  精准扶贫方面,凭借佳兆业在广东惠州市推行的创新电商扶贫模式及精准扶贫的杰出表现,集团在中国互联网新闻中心主办的评选活动中,获颁中国“首批精准扶贫最具影响力企业”奖,其成功案例也入编了“中国2018脱贫攻坚成果报告”,成为唯一获此殊荣的国内房地产公司。通过长期持续的企业社会责任活动,佳兆业在全国范围内的认知度和美誉度也得到了显著提升。

  2019年,预计房地产市场因城施策、一城一策的政策主基调依然持续,为此集团将持续调整和优化自身的经营策略,从重运营、强供应、降负债、拓渠道四个方面开展工作。

  ●提升运营效率方面,集团将强化精细化、标准化、智能化管理,提升效率、降低成本,不断提高企业盈利能力。

  ●增强可售资源供应方面,集团将加快项目周转,加速城市更新项目的土地供应。

  ●降负债方面,集团将持续严抓销售回款,通过项目层面的股权合作,降低负债率。

  ●多元化融资渠道方面,集团将寻求多元化的融资渠道,如ABS等以及合作等模式,降低整体融资成本。

  2019年,集团整体的可售资源约1580亿元,可售面积约880万平方米,预计销售均价约每平方米18000元。从推盘的时间来看,主要推盘集中在三季度及四季度。可售货值按城市划分,一线%,二线%;按区域划分,大湾区占70%,长三角占13%。基于以上可售货值,公司计划2019年的合约销售目标为875亿元,较去年有超过20%的增长。

  国家在《粤港澳大湾区发展规划纲要》已于2019年2月18日出台,纲要规划至2022年,展望至2035年。总体上,大湾区主要以产业优势互补,城市特色发展的策略,打造更加宜商、更加宜居、更加宜学、更加宜旅的湾区一体化经济圈;新的规划、新的发展,将对核心城市、核心地段的土地供应提出新的要求。而城市更新将在这一过程中发挥比以往更重要的、更紧迫的作用。为此,佳兆业集团顺势而为,制定了旧改供地的短中长期计划。

  ●短期,在2018年已经转化供货超330亿的基础上,未来1-2年,集团将有10个旧改项目计划供地供货,可售面积超过160万平方米,货值近1000亿元。

  ●中期,共有14个项目供货,可售面积近850万平方米,货值约4500亿元。

  2019年,集团将聚焦地产主业,协同科技、健康、海洋、文旅等多元业务板块,紧抓大湾区政策机遇,持续强化城市综合运营商的战略定位,助力大湾区建设发展,服务人民美好生活。

  1、我想问两个问题,第一个问题是关于旧改方面的,因为我看到去年以来佳兆业增加了很多旧改尤其是广州这边增加了很多土地储备,我想问一下这些旧改转化的时间表能不能再详细一点?另外,它对于公司的利润率包括销售,到底有多大影响,希望你能给我们一个指引?另外一个刚才提到公司要降负债包括加快销售回款率、资金周转率,想问现阶段的销售回款率大概有多少,接下来计划达到多少?关于境内融资,公司去年慢慢尝试新的方式,我想听一下你这边有没有下一步的计划?

  答:旧改当然是比较难,特别是政策不明朗的情况下、社会变化的情况下旧改是很难的,很好的是佳兆业有二十年左右旧改历史和经验。特别是人才,在市场招聘人才回来确实很难,我们从人才储备来说,人才的竞争力还是可以的。关于旧改,我们主要做核心城市特别是做深圳和广州、珠三角各个城市,特别是中山。在发展过程中,旧改正常情况下项目周转率或者完成周期都是五年左右,我们希望这个旧改是一个机会,特别是在大湾区、特别是在深圳、在广州这样的城市,你不靠旧改来土地储备确实是面临更多的挑战,我们觉得这块是我们最强的竞争力之一。当然,现在我们在做旧改,整个城市不管是深圳还是广州,所有的开发商都想参与进来,我觉得公平公正也是一个好事。佳兆业有它的优势所在,时间长、规范化、专业化,特别是在风险把控上,我们城市规划这块做得还是有竞争力的,希望这块越来越强、越来越有竞争力。

  关于降负债这块,包括销售回款,管理层希望佳兆业的负债控制在行业的平均水平。当然了,佳兆业现在在旧改方面有一百来个旧改,这些旧改的钱一投入是五到七年左右,平均下来五年左右或者五年以上,所以这块的资金投入是比较大的,我们希望在旧改投资和销售回款这块能取得一个平衡,我们现在也在加快这方面的工作。

  关于融资,佳兆业最近特别是春节后,在这个月和下个月我们打开了ABS,以往佳兆业都在香港发债、发高息债,因为汇率的问题等等原因,2018至2019正版挂牌之全篇:共有14个项目供货我们也希望能取得一个平衡,在国内我们也正在打开。现在我们佳兆业系的批了四个,九十亿,我想这块是很不错的、多元化的融资渠道,也希望能降低成本。2018至2019正版挂牌之全篇

  2、今年佳兆业纳储计划节奏大概怎么把握,你是怎么看待里面的市场?第二个问题,随着粤港澳大湾区规划的发布,越来越多房企进入粤港澳三地,竞争也加大了,今年拿地预算多少,在拿地上会不会增加困难呢?

  答:佳兆业在粤港澳大湾区不管从天时地利还是文化应该有相当不错的竞争力,我们这里可以肯定这点的,我们希望在未来当中竞争力会越来越强,这是我们管理层一直在努力的一个问题。

  说到公司拿地的预算,今年我们整个拿地的预算应该在400亿左右。去年我们拿地的投资额有56%是在大湾区片区,今年我想至少要保持这个比例。我们是以旧改和收并购为主,最近几波公开的招拍挂跟去年比,今年整个拿地已经是溢价了,像佛山上周是到了峰顶价,竞争是非常激烈。我们投资风格是以旧改和收并购合作为主的风格,这样应该比较灵活一点。另外,我们锁定的区域也是核心地段或者是建面比较大、想象空间比较高或者是干净、快的地。

  现在整个土地市场,拿地的市场是在回暖。政策,我个人看的是比较正面,因为这个需求还是在那儿摆着的。

  3、今年公司头两个月的销售情况还是不错,你们有信心今年可以一直维持头两个月有73%的增长的水平吗?另外,想要了解一下,刚刚谈到净负债减到200%以下的目标,今年如果减少负债,同时又有一些新的投入在旧改方面,派息水平上面会不会有影响呢?还有请问一下,现在销售的去化率怎么样,今年销售入账的水平是多少?

  答:刚刚说2018年销售收入是700亿,2019年我们目标是875亿,增长是30%,头两个月我们做得比较好。从派息来讲,其实影响不大,因为去年我们在收购土地方面金额也是比较健康的,因为我们在旧改方面已经有57万,从我们旧改项目里面,每年我们打算占旧改80%平米纳储,相对成本比较低,对我们贡献也是有好处的,今年看到我们跟去年一样派息是20%。

  去化率是55%,去年也是,今年的目标看市场,这个是总的去化率,在一线城市和深圳的可能到六七十,在中间我们讲55%是比较可行的水平。