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2018至2019正版挂牌之全篇:在行业内已经领先了

发布时间:2019-05-16 点击数:

  2018至2019正版挂牌之全篇:在行业内已经领先了2018年融创收获颇丰,规模持续增长,创收能力提升,盈利能力增强,投资优势明显,土地储备优质,负债率下降。正如孙宏斌所说,2019年3月的董事会是最从容的一年,今年基本上没有难事。2019年管理层对未来的发展信心十足。

  2016年至2018年,融创销售金额三年复合增长率达75%,2018年销售规模达4608亿。同时结转营业收入规模和毛利润规模分别同比增长89%和128%至1247.5亿元和311.4亿元。盈利能力方面,毛利润率提升4.3个百分点至25%。

  在维持高速增长的同时,融创也在同步着手降低负债水平,截止到2018年底,净负债率下降44个百分点至149%。随着公司降低规模目标增长预期和增长质量的提升,未来净负债率和融资成本下降是确定性事件。

  2019年初,融创通过收并购获得泛海于上海和北京的两个核心项目,表现出公司极强的收并购能力和品牌影响力。此外公司把握周期能力强,行动迅速,2018年10月份到2019年3月在土地市场趋冷的背景下和严格按照投资标准的情况下新增4800亿货值的土地,这种土地投资的执行力是一般企业难以企及的。同时,经过多年的沉淀,公司拥有极强的产品能力和服务能力,已成功构筑了企业极强的竞争力。

  融创坚持以房地产为核心业务,持续增强公司在房地产开发领域的竞争力,2019年目标将维持20%的增长,至5500亿元,未来预期8000亿。同时公司积极把握其他10亿量级的行业,关注消费升级领域,前瞻布局文化娱乐、文化旅游两大板块,为公司未来五年、十年甚至更长期的发展做足准备。

  ●盈利能力提升。营业收入比去年同期大幅增长,增长89%至1247.5亿;毛利润同比增长128%至311.4亿;毛利润率较2017年上升4.3个百分点至25%;归属于股东利润是165.7亿,同比增长51%;每股分红0.827元,同比增长65%,2017年分红比例是20%,2018年达到22%。需要强调的是,我们房地产剔除合并业务之后,整体的毛利率在33.5%,属于较高的水平。核心利润是215亿。

  ●杠杆率持续下降。首先我们保持了非常充裕的流动性,在去年967亿的现金基础上同比增长24%,达1202亿。我们的总资产是达到了7167亿,同比增长15%。有息负债变化不多,基本上持平,上升5%。净有息负债下降了一百多个亿,净负债率下降44个百分点至149%,此外还偿还了38亿永续债。

  ●2016至2018年,三年销售复合增长率达75%,2018年销售金额达4608亿,在行业中排名第四位。融创中国多年坚持城市深耕,希望把每个城市做透,每个城市份额做到城市前列。2018年,融创有16个城市销售过百亿,其中重庆和青岛两个城市超过300亿,上海、杭州、天津、郑州和济南五个城市销售在200亿到300亿之间。另外25个城市销售进入到当地市场的前五名,37个城市进入当地市场的前十,其实大部分这些城市进入的时间都很短,基本上从2015年开始去,很多城市也就进去了3-4年,比如青岛也就三年做到大约300亿销售额,包括西安、郑州、合肥都是3-4年的时间。融创在非常主流的、竞争非常激烈的核心城市能够快速拿到市场份额,反映融创在拿地、品牌和团队等方面非常具有竞争力。同时,融创在这些城市仍有大量优质土储,未来增长空间仍然巨大。

  ●可售货值充裕。2019年,公司预计总可售货值为7834亿,其中一线%。2019年的销售目标有信心完成5500亿,较2018年实现接近20%的增长。

  ●土地储备:截止到2019年初,融创总土地储备货值约为3.55万亿,85%的土地货值位于一二线元/平方米,非常具有竞争力。另外,关于拿地能力,2018年公司收购泛海两块地,是北京、上海最核心的地块,融创在收并购和品牌上具有巨大优势。当然并不是说收购的地都是便宜的,尤其是一些小地块和单个项目,其实背后更重要的是对周期的把握。大家可以看到我们对周期的把握能力,其实更多的是规避风险,把握机会。从2015年到2016年9月份,这期间的市场也是特别合适的时候,我们当时是抓住机会,完成全国一二线城市的主要布局,基本上就是具备了一个土地储备的竞争优势,进入到9月份之后到第四季度一直持续两年时间,我们都是比较保守的。当时我们一直说地价太贵了,所以我们就提高拿地标准,控制拿地节奏和规模,并且基本停止在公开市场拿地,我们非常有效地规避了很多拿贵地的风险。当然这两年我们也通过收并购拿地,利用我们在收并购市场的优势,我们把握了一些大型的收并购机会。其实土地市场在进入2018年下半年还是有所变化的,土地价格慢慢回归理性,目前市场还在发生变化,所以我们其实一直在关注,一直在参与,进入到第四季度,其实我们发现越来越多的地能够达到我们投资的标准。其实在2016年到2018年9月期间,我们从公开市场拿地量只占拿地总量的10%,18年10月份到现在拿到多少呢?大概是4800亿货值的土地,这里有53%左右是通过招拍挂拿地的。我们对机会的把握很及时,这个期间是在原有已经非常好的基础上,极大地强化我们的土地储备,当然我们还是非常保守和谨慎,达到我们投资标准就去拿,达不到标准就不拿,我们依然会坚决控制投资风险。

  ●产品这块,我们现在有越来越多的产品在呈现出来,而18年我们在提升产品品质,保障产品交互,不断升级产品理念,去年我们提出了微信社区,去年第一个微信社区在杭州,我们也受到行业比较好的赞誉,并完成杭州市场最好的产品交付。其实我们在一二线好的城市好地段还有很多土地储备,这些土地储备能和我们产品结合起来,有利于加强我们产品的品牌。

  ●服务这块做的量很大,我们一直也特别重视,服务从去年开始也有了特别大的进步,2018年我们也做了很多工作,包括老社区的升级改造,包括去年我们最新的服务中心,提供一站式全场景服务需求,包括我们健走未来、邻里计划、果壳计划等都有很多。 所以在去年大量工作基础上,我们的客户满意度也在稳步提升。

  长期来讲,房地产开发业务仍将是我们绝对的核心,我们将继续强化在此领域的竞争优势,保持和进一步提升我们领先地位

  ●经营策略:我们坚持的理念依然是加速去化,释放经营性现金流,支持公司稳健、高质量发展,当然我们持续把战略优势释放为优异财务表现,支持我们的财务杠杆率长期下降和信用形象的持续提升。

  ●产品策略:坚持产品领先策略,持续交付好的产品,持续升级我们的产品,做好服务,继续增强我们产品的竞争优势。

  ●拿地策略:目前已拥有充足高质量土地储备,使得公司能更为从容、客观、谨慎的判断市场,有机会就拿地,没有机会就不进入。从城市选择上,依然是聚焦于一二线核心城市,精选满足高标准要求的优质土地。在买地上,首先一定是以现金充裕为基础。另外我们希望长期来讲,不影响我们长期负债率下降的趋势。

  除地产开发之外,其他的业务首先我们大的原则是严格控制这块的投资。我们的重点是提升现有这几个板块的运营和盈利能力,建立优势,培育成未来新的增长点。

  ●服务这块是由物业服务和房修服务构成的,这块已经做得非常好了,下一步还是希望能够继续提升我们整个体量,后面还有大量的交付。另外一个我们也希望,物业服务目前在管合约面积大概小于一亿平米,而且主要专注核心城市、好的社区、高端客户等等。其实后边土地储备还非常丰富,在管面积越来越多了。我希望就是说在做好服务的基础上巩固服务能力,深化社区多元化场景,也能够探索提升社区运营效率,能够提升综合运营能力。

  ●文旅这块,我们主要是收购他们的资产,2018年通过进一步的交易,我们收获了一支完备的、非常专业的团队,大概有5000人加入我们文旅板块。加上我们原有的2000人,共有7000多人,整个来讲,就是一次性的让我们具备了设计研发、建设、运营这种完备的能力,将非常有利于支持我们文旅产品持续优化,持续的升级,我们运营效率在提升。2019年重点确保广州、无锡两个文旅城精彩开业,包括昆明文旅城,包括后续在建的文旅城,产品和方案持续的优化升级。

  ●文化这个板块其实是在原有资产基础上整合新成立的。青岛东方影都是一个非常先进的影视基地,包括乐融致新是做智能大屏,乐创文娱是做内容的,这几块资产构成了我们的文化基础。这块其实也有一个非常好的起点,本来他们的基础都不错,比如说东方影都,今年春节档最好的两部电影都是在那儿拍的,比如说流浪地球,给我们一个非常好的势头,政府也在宣传,这块在业内我们有非常好的口碑和人气。

  ●乐融致新在年初也有非常大的变化,团队整个状态调整的非常好,也发了新的产品,和京东也有个战略的合作,这块也有一个非常好的起点,我相信会有很大变化。

  ●乐创文娱,原来新项目受到一些影响,去年已经在全面恢复之中,新的项目已经在做了。包括去年春节档发的那个,熊出没票房七个多亿,是中国动画电影史上票房第三名,可以说是很强势的。后面我们文化板块致力为家庭娱乐提供优质的内容,同时我们希望能够和融创文旅结合,这两个板块是有非常大的协同能力。

  未来,房地产开发业务还是绝对的核心。这几个新的业务其实不需要融资了,都投完了。所以未来专注把现有这块资产做出优势来,做出竞争力来,做精了,做专了,做透了,把这块的价值能够长期培育出来。目前来讲,这个阶段核心的还是主营的房地产业务。

  1、2019年的投资策略,或者对2019年土地的投资周期怎么看?在房地产主业上面,我们往后怎么推升盈利能力,具体有什么方向?

  答:我们在过去,特别是从2017年下半年到2018年,投资上比较谨慎,主要原因还是地价比较高,特别是2017年下半年到2018年大部分时间地价还是比较高的,没法投,这是最主要的。从2018年,特别是下半年,整个的市场实际上比2018年上半年和2017年是往下走。土地市场也回归了一些,从去年的第四季度,一直到今年的一季度,出现了一些可以买地的机会。从2019年全年来说,整个的外部环境也好,每个区也好,其实还是不太一样,有的地方可能还有点机会,有的地方可能一些地价也涨的挺快的,区域分化比较明显。

  第二个就是说中国的整个政策在中间过程中有一些变化。对2019年整个来说,投资这一块我们还是比较谨慎的。刚才提到了,我们现在整个的布局和土地储备还是比较充分的,所以如果达到我们要求的标准,不管公开市场也好,收并购也好,我们会获取一些土地,如果太纠结的就放掉,整体的在2019年还是会聪明的干下去。

  第二个问题涉及到主业,就是我们地产开发这块,其实大家看到报告也提到了,我们现在就是房地产主业开发为核心,净利润率大概是接近13%。13%左右的净利润率,在我们房地产主业是比较反映现在整个的土储质量,包括我们的销售能力,包括我们经营的实际情况。但是往后走的话,从经营层面看,我们的利润率还是比较稳定的,因为我们现在产品的成本控制,在行业内还算是比较领先的。对于现有的土储,我们这样一个利润率水平其实是已经确定了的,当然会受一些未来市场价格的影响,但不会太大。

  2、第一个就是我们公司整个基本盘优势非常明显,销售能力也好,产品能力也好,或者是土地获取能力也好,应该都是全行业最顶尖的,特别是土地方面。在这个基本盘上面,我们这一块主航道上面,我们应该是怎么把规模做到6000亿还是8000亿?然后今天我们也第一次提出了融创服务、文化、文旅,这三块的业务往后面看,我们应该会走到什么样的规模?

  答:未来很长的时间,我们可能还是以房地产主业作为我们核心的业务,还会保持非常稳健的增长,但是没有把未来的增长率或者存量作为一个非常重要的指标,更重要的是把我们整个的投资标准把握好,延续好我们原来的优势。另外对于我们这个阶段,包括现金流管控,包括公司整体的综合的把握,在这个情况下,未来的主业仍然会保持非常好的增长。我想这也是我们最核心最主要的部分。

  对于我们刚才提到的,服务其实不是我们的新业务,是从一开始就有的,但是我们的服务优势会越来越明显,价值会马上得到体现。

  关于我们的文旅和文化,其实文旅也是一个类地产的业务,我们在这一块已经非常有优势了。现在我们文旅的布局和规模,在行业内已经领先了。我们最主要是在文旅、文化这一块聚焦,把我们现在的业务做好,这两块刚才提到,我们其实是2017年投资的,2018年在管理方面进行了调整,现在已经进入了一个比较好的状态。文旅和文化,从我们整个集团来说,我们并不是只看到眼前,我们看到了三年后、五年后、十年后,这两块资产会有持续的价值,我们现在的任务是聚焦,把这两个业务能够做出竞争力。特别是文旅这一块,去年年底到现在,我们原来的投资其实已经有收益了,我们文旅城管理的12个项目,2018至2019正版挂牌之全篇一年半的销售已经到1200亿了。我们现在文旅板块的团队还是非常强,从设计院到建设,到管理运营,我相信我们团队在业内能力是领先的,另外我们又对文旅城的业态在做优化,在做调整,让它更具竞争力。未来两三年时间,我想一定会有一个非常好的发展。当然,文化也一样。整体来说,我们未来仍然是围绕着地产保持非常好的增长,把我们文旅和文化在现在的基础上能够做出竞争力。

  3、第一个是财务方面的问题,我们看到财务报表利润表里面,今年金融资产及合约减值资产减值亏损有34.8亿,同比增长50%,这个主要是什么的内容?第二个就是我们看到有其他业务收入,从20多亿跳到了118亿,主要想问一下,这里面增长主要是来自哪些业务?另外一个问题是战略的问题,我们想了解一下对地产行业的永续性是怎么看的?为什么其他地产商都如此的忧虑,而我们融创却如此的坚定?

  答:金融资产合约减值是34.8亿,其中主要包含还是乐视对应的今年的一些减值,然后提到的其他收入当中118亿主要是并表评估的资产,包括今年重庆万达实现了并表,另外一个的话是我们对关联公司的利息收入、咨询费、品牌费等等,主要是涵盖这些内容。

  不光我看好房地产,大家都看好房地产。我们从来没有对这个行业焦虑过,在几年前投资乐视的时候,当时的逻辑就是说要投消费升级,所以从逻辑看,现在还是对的,文化娱乐、文化旅游、医疗、教育、养老这些都是消费升级的东西。而且甭管是文化娱乐,还是文化旅游,都是大行业,都是10万亿量级的行业,所以我们逻辑就没变。

  第二个我们把地产一直作为主业;地产确实需求旺盛,2018年全国商品房销售金额15万亿,这个量级我估计会保持一段时间。今年销售大幅下降的可能性也没有,我觉得还是量级上,而且我们现在的定位占很大便宜。我们这些年的高端精品,这种产品的品质与服务,别人挺难学的,因为你这东西要弄的话,必须好多年才能见效。就是说谁要是能做到我们现在水平的话,基本上就在我退休以后了。但是我们也在进步,因为我们也做了这么多年,这种积累,包括这种坚持,即使限价,我们的产品标准都不降低的。其实我们这两年产品是吃亏的,因为我们产品做的挺好的,但是限价,所以我们吃亏,但是我们还是坚持做好的产品,就这一点我觉得这种改善型产品,后面的市场还会特别大。因为我一直举一个例子,你认识的十个人里面最起码有五个人想换房子,不管他现在住的什么房子,都想换房子,为什么?因为现在中国的好房子很少。过去的房子很便宜,现在便宜房子想做多好也难,所以我觉得这个行业我们一直看好。

  另外一个就是我们文化旅游也好,文化集团也好,还有服务集团,其实我们文旅这块,现在看业绩很难盈利,但5年以后,10年以后,我们希望它能有大规模的百亿量级的利润。现在的项目是1300亿,这是很低的,要处置成本的线亿,那么这五年的线亿。我们看的是更远的,而且文旅都是比较大的行业,包括文化娱乐,这都是有巨大量级的行业。我们再做个三年、五年或者十年以后,把这两个项目一结合,它就是迪斯尼,我们从来不提这迪斯尼,是因为迪斯尼太难做了,第一它需要很多年的沉淀,第二个项目要落地的话就需要很多钱,投资量很大。中国迪斯尼包括中国环球基本上都是政府出钱,自己投钱的话就很难挣钱,所以这两个东西比较难做。

  另外我想强调一点,文化旅游、文化娱乐这块,基本上大钱都投完了,我们当时付给万达438亿元,然后又投了一些钱,大概500多亿。现在基本上钱都收回来,这个板块基本上我们都投完了,后面就不需要再大的投资。将来要投的也是小钱,收购个电影公司之类的也就一点钱。所以我想总结,在今后的五年,地产依然是我们的核心业务,这个空间还是挺大的,因为其实销售额达到8000亿是还是能预期的,不管是哪一年。

  然后利润快速增长,现在才结转1200亿,往后会结转的更多,销售快速增长利润肯定也是增长。所以这个行业肯定是一直是我们的主业,然后我们的战略就是“地产+”。

  4、我们今年的销售目标已经是20%的增长,降杠杆也已经颇有成效,那么对于2019年和2020年之后的增长大概怎样?如果在这个时间内我们遇到了特别好的,但是有特别大的投资,您会允许杠杆升到什么水平?

  答:具体其实是没有答案的,但是我就想说,其实投资我们做的还是特别好。因为说了这三个阶段,15年16年这个阶段我们抓的特别好,然后16年10月份到18年10月份,我们就基本上放缓节奏了,但是从去年10月份到现在,我们其实还做得非常漂亮,我们大概拿了4800亿货值的地,从1月份到现在,我们大概拿3700亿货值的地,这个时间窗口非常短的,就是在一二线城市,一二线城市窗口期都非常短,其实有的城市基本上都在两周,因为我们一出手,后面又开始涨,好几个城市地价都让我们给点着了,我们买完了以后,别人就开始抢。你看天津,我们拿了这两块地,基本上好长时间没人去报名。其实这是一个特别难的事,就是时间窗口要抓的特别好。我觉得19年从现在开始后面的拿地风险就特别大,因为我觉得16年是地也便宜,钱也便宜,但是在过去的话,有特别短的时间窗口,这钱和地都便宜了,这窗口期也过了。其实地便宜了钱贵的时候,风险不大,钱贵的时候不是所有人都有钱,有钱人才能买便宜地,风险不大;钱便宜地便宜是最好的,但是地贵钱便宜了风险就比较大,所以今年有可能会出现一段时间是钱便宜地贵,现在市场就是钱便宜地贵,再往下走,就是地也贵钱也贵。所以我们对今年市场还是非常悲观的,为什么?就是因为很多人看我们拿地了以后,觉得我们乐观了,我们其实特别悲观,就是因为19年房价不太可能涨,这是政府的政治底线,这是政府的核心诉求,他是不可能放开的,坚持房子不炒的定位不会变,稳房价、稳地价、稳预期,行业基本面没有变,所以我觉得今年市场有特别重要的一点就是说一定不能乐观,不能指望着房价涨。关于我们拿地要达到什么标准方面,在现在限价的情况下,我们的利润是很满意的,如果限价放开以后,房价可以涨,房价降的话就可以跑量。从现在开始,我们拿地基本是有合适的就拿,没有合适的就算了,今年前面已经很漂亮了。

  我们拿地都有三种,一种是我们做标杆的,我们为什么每个城市里面都有标杆,你得有标杆的地;第二个地就是周转比较快的地;第三个就是粮仓,你有个大项目,然后你可以卖8年、10年。标杆型项目我们允许它地价稍微贵点,利润率到10%,快周转利润率还可达到 15%,粮仓型的利润率可能会低,这两年是3%—5%的利润率,但是你三年以后就12%,五年以后就15%-18%了,我们这三个产品的标准不一样。其实长远来说,这个行业我们还是看好的,主要是集中度的再提升,其实再往前走几年的话,基本上这种局面就会比较稳定。但是我觉得当销售到一定程度的时候,利润上升空间还是挺大的。然后其他就是我们的文化、文旅,这两个板块是为五年或十年以后做的准备。

  负债率这块,我觉得不用担心,我们希望保持着现在这个状况,或者再多一点少一点,但是你销售在大幅增加,净资产在增厚,现金在增多,所以说净负债率一定在下降,这是肯定的。

  第二个就是说,当规模到了恒大、碧桂园和万科这个程度的话,你想多借钱也比较难。一方面,上市公司净负债率要控制,我们希望它逐步下降。另一方面,就是你想增加贷款也不那么容易,因为每个银行都有一个单一客户限度,其实按照营业部的规定,它只能最多贷你50亿,大银行就是300、500亿。你到了这个程度以后,你再增加,他也不能给你多了,所以银行的规定也让你负债率上不去。

  去年我们已经成功地用经营性现金流而来买地,所以我们的净负债率数据一定是降了。我们这几年一直坚持,就是说我们没有买地指标,有机会就买,没有机会就等着。然后如果说有个大机会,要不要把负债率突破一下,肯定能突破。其实我们一直说销债比例,一个公司它的销售比负债只要大于一肯定没问题。因为你这个还款都是2到3年的,销售额除以负债大于一,你肯定什么事都没有,我们一直说你看这个指标。但是因为既然你是上市公司,你就要按上市公司规则做,所以说这是一个双刃剑,但是这个东西我们一定要去按照要求做,有一个边界条件。

  第二个问题,我们也注意到市场集中度应该是在集中,那么管理层能给我们展望一下我们的市场集中度,比如说Top50能达到多少 ?我们的依据是什么?

  第三个问题,我们预计现在的金融形势未来会是什么样的,对我们的现金回款,回款周期有什么影响?去化率是什么情况?

  答:基本上我们现在的同行就是说,我们就是大湾区差点,其他地方都比他们强。但是我说每个地方都比别人强,你还让别人怎么活。我们不着急的,我们也在做,其实这三年我个人来说还是比较满意的。因为我们现在有40个项目,2000人,短短三年时间里面,有这么一个团队,然后基本上珠三角九个城市都进了,现在已经进了十几个城市了。

  现在广州,我们有广州文旅城,有旧改,也是比较有影响力的,这块我们慢慢的会发力的。其实我们在三十几个城市里面都在前十名,二十几个城市都在前五名,然后有17个城市都在100亿以上。其实这个看起来不是个什么事,但是确实挺难的,因为我们进去的时间很短。湾区我们进去才三年时间,这么短的时间有2000亿的货值土地储备,这我还挺满意的。我们也是有信心的,因为确实大湾区竞争比较激烈,那些大公司都在深圳、广州,恒大、碧桂园、中海、华润、万科都在那,但是我觉得我们跟他们竞争有信心。

  第二个问题,我最早说过,我说将来TOP10要占到40%,然后TOP100要占到80%,什么依据呢,我就瞎说的。因为你就像上次也是瞎说的,慢慢就变成现实了,为什么? 因你看汽车,汽车前十名已经占到80%多,前五名大概百分之六七十。但是房地产这个集中度没有汽车那么高,经过100年竞争以后没那么高。因为汽车他们都说不同的语言,但是房地产业都是说中国线%的市占率是什么概念,要做到7000亿,还是挺难的。其实我觉得对我们来说增长到多少对我们意义不大,我们已经到了那个量级上,我觉得主要还是要发展质量,看利润。所以,其实后面,我觉得卖6000亿、还是5000亿还是5500亿都不太重要,你很从容,然后大家看着都挺放心的。然后,每年的业绩也都挺好的,短期的也挺好的,中期的也挺好的,长期的也有准备,这个事就可以了。这个行业一直在变,谁也说不好未来是什么样子。

  关于回款,其实按揭从去年下半年到今年,整个的按揭的量包括速度还是比2018年上半年和2017年有比较大的变化。从每个银行,金融机构来说,对于客户的按揭这块,特别是对于有品牌的企业,还是挺好的。我们现在的回款周期大概是在两三个月左右。去化率如果按年度来看,在70%左右。

  6、融创的货源主要集中在一二线,然后也是比较高端的一些楼盘,定价相对会比较高,过去这两年相对来讲受到限价的因素会大一些,今年的因城施策,有些地方定价的限制上有一些变化了,管理层觉得这块对融创今年的销售会有多大的影响?第二个问题,公司将来从财务优化的角度来说,这个部分会有一些什么样的规划?

  答:关于价格变化,因为我们今年对于销售价格是没有太多的预期,就是说我们在于我们自己的经营预算安排里面,还是都是按照这个限价,按照去年包括今年根据限价水平来考虑,售价并没有太大的预期。过去两年限价的时候,我们也没有说哪个项目要等着限价去卖,因为我们整体的每个项目土地成本都是还不错的,政府批什么样,我们就以什么价格卖。这个能够让我们整个销售周转保持一个非常好的状态。

  关于融资成本这块,它是两块,一块是跟整个大盘有关系,第二块跟我们企业本身的发展阶段有关系。但这几年创融资成本一直在持续的下降,而且比如未来一年两年三年,我们融资成本一定也会是一个往下走趋势。刚才也提到,其实我们整个评级也在逐步的提升,我觉得这是一个趋势。还有一个趋势,刚才老孙也提到,关于负债率这里补充一下,为什么说到下一个阶段我们负债率肯定是往下走的,主要原因是增长率下来。因为融创前些年是一个快速增长的阶段,前五年复合增长率在百分之七八十以上。现在我们到了五六千亿基数上往下的阶段,所以说它整个的增长率肯定是往下,比如说增长率到20%就已经很好,负债率跟着肯定会下来。我觉得这是在不同的阶段,必然出现的结果。再加上我们的土地的质量、流动性都非常高,所以说我们的负债率,未来两年三年持续下降是确定性的事件,所以融资成本下降也是一个确定性事件。

  7、第一个现在就是房价如果政府还是会控制的话,地价现在最近涨了很多,其实拍到最后都基本上利润算下来是负的,然后这些人主要是因为对他们来说流动性多了,还是政府会因为想推地会给他们一些承诺,比如房价未来是可以涨的,或者是有一些什么样的考虑,然后现在最激进的这期去拍地的企业主要是谁?第二个问题,怎么看三四线城市的房地产市场?

  答:你说政府给他们一些承诺,这些肯定没有。为什么会出现这种抢高价地的情况?我就觉得开发商给散户没什么区别,便宜的时候都不会买,贵的时候都抢,基本是这么个情况。现在我觉得可能有的城市太热了,总的来说开发商给散户比起来,我觉得散户比开发商要聪明,我一直在想这个问题,我原来觉得开发商跟散户一样,但后来我觉得是开发商没有散户聪明,散户你就自己,你要错就错,你要对了就对,但开发商老板,他有时候他听的都是他下面提供的有些错误的信息,所以我觉得是不对的,对吧?这个你要算出来负的话,肯定不对的。但政府要有成果,肯定没有承诺。

  第二个是关于三四线的事,我想说其实就是说,当我们企业到这种规模的时候,你不可能不去三四线,你肯定要去,主要是你去哪些三四线,还有一些三线都比二线都还好的,对吧?这些肯定要去的。但是每个三四线城市不太一样。

  所以三线城市我主要有两个观点,一个就是一些城市我们肯定会去,我们会去廊坊,包括我们会去枣庄、济宁,浙江大部分三线我们都会去,广东三线城市我们都会去,所以规模到了,三四线城市不去是不行的。所以说三四线的选择变得很重要。第二个观点就是现在三四线的风险很大,就是因为一个房价涨得很高,地价不便宜,量大。

  棚改这块,我们在武汉、郑州有这块经验,有这种政策的地方并不多,现在深圳、广州又有。政府会怎么样我不知道,现在我们就是说有这种机会的,我们继续抓住,像广州,我们现在开始在谈一些,郑州、西安、太原、石家庄我们都做的挺好的。

  答:第一房产税其实出来也没事,它影响的心理,房产税出来以后你不买房子了吗?不会。房产税不会影响什么,因为你看长岛的房产税比纽约高那么多,但是实际上长岛的房子也没觉得比纽约难卖对吧?你看重庆上海是有房产税,也没有那么大影响,这影响也不是坏事。所以房产税的影响对市场影响没那么大,最大的影响还是心理。第二个,房产税可能短期内难以出来,因为它的立法等等都需要一定的时间。

  9、想问有没有分拆其他业务板块,然后上市或者释放一些现金流,或者让这个板块更多独立成长空间这方面的计划?

  答:我们还没有分拆的计划,因为这几块确实在未来都非常有价值,我们现在重点是能够把这几块的业务做好,做到有竞争力,这是最核心的。